区分所有マンション評価の適用対象外となるもの

こんにちは、相続税理士の香川晋平です。
前回のコラムで、令和6年1月1日以降の相続や贈与において、区分所有マンションの評価が改正される旨を解説しました。

＊前回のコラムはこちら
https://www.hanshin-shinkoku.com/?p=1830

非常にややこしい評価方法になったのですが、実はすべてのマンションに適用されるわけではなく、新しい評価の適用対象外となるマンションもあります。
今回は、この適用対象外となるものについて解説しますね。
下記の5つに該当する物件は、新しい評価の適用対象外となります。

１　課税時期において区分建物の登記がされていないもの
一棟の区分所有建物は、区分建物の登記がされたものを指すため、仮に、区分建物の登記が可能な建物であっても、相続税や贈与税の課税時期に区分建物登記がされていないものは、一棟の区分所有建物に該当しないため、適用対象外となります。

２　２階建て以下の低層マンションや集合住宅
通達により、一室の区分所有権等の定義における一棟の区分所有建物の範囲から、「地階を除く階数が2以下のもの」が除かれているため、２階建て以下の低層マンションやアパートなどの集合住宅は、適用対象外となります。

３　一定の要件を満たす二世帯住宅
通達により、一室の区分所有権等の定義における一棟の区分所有建物の範囲から、「居住の用に供する専有部分一室の数が3以下であって、その全てを当該区分所有者又はその親族の居住の用に供するもの」が除かれているため、例えば、以下のような要件を満たすマンションのその全てにおいて 、所有者やその親族が居住している場合は、いわゆる二世帯住宅に該当するため、適用対象外となります。
＊二世帯住宅の例
・3階建て以下のマンションで各階を区分所有している
・マンションの区分所有されている各部屋が3部屋以下

４　事業用のテナント物件
「一室の区分所有権等」は、「居住の用に供する専用部分」に係るものであり、原則として登記簿上で「居宅」とされているものが該当するため、居住の用に供しないオフィス等の商業ビルや事業用テナントは、適用対象外となります。
ただし、相続税や贈与税の課税時期において、事務所などとして事業用に供されている場合であっても、原則、登記簿上で「居宅」と登記されていれば、適用されるので注意が必要です。

５　一等所有の賃貸マンション
「一室の区分所有権等」は、「区分所有者が存する家屋」に係るものが前提であるため、マンション一棟をまるごと単独保有・共有している場合は、適用対象外となります。
ただし、マンションにある全ての部屋を区分所有している場合は、一室ごとに改正後の評価額を算定し、合算したものが一棟の評価額となりますので注意が必要です。

上記のように、新しいマンション評価の対象外となるものもありますので、マンションの相続や贈与が発生する場合には、専門家にご相談されることをオススメします。
もちろん、私どもでも、しっかりアドバイスさせて頂きます。
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